Une SCI acquerrait en juin 2017 une maison construite en 1975, agrandie en 1980 et 1993.

De légères fissures existaient déjà au moment de la vente.

Quelques semaines après l’acquisition, les fissures existantes s’aggravaient et de nouvelles apparaissaient dégradant gravement le bien.

 En 2018, un arrêté ministériel reconnaissait l’état de catastrophe naturelle (sécheresse estivale 2017).

L’assureur refusait pourtant sa garantie, estimant que les désordres étaient antérieurs.

Après désignation d’un expert et dépôt d’un rapport la Société civile immobilière sollicitait la résolution de la vente sur le fondement des vices cachés.

A titre subsidiaire la SCI sollicitait la condamnation de son assureur au paiement des travaux de reprise au titre de la garantie catastrophe naturelle

La clause exonératoire de garantie était valable, sauf preuve de la mauvaise foi de la venderesse.

Or, la cour estime que si des fissures existaient avant la vente, leur ampleur et leur gravité ne se sont révélées qu’après la sécheresse de 2017.

La venderesse, dépourvue de compétences techniques, ne pouvait avoir conscience du risque de déstabilisation de l’immeuble.

Par conséquent, la demande de résolution de la vente est rejetée.

L’article L. 125-1 Code des assurances exige seulement que l’événement naturel soit une cause déterminante, non exclusive.

L’expertise établit que la sécheresse de l’été 2017 a directement provoqué l’aggravation de fissures préexistantes et l’apparition de désordres nouveaux, d’une ampleur inédite, mettant en péril la solidité de la maison.

La sécheresse constitue dès lors la cause déterminante des désordres en dépits de l’inadaptation des fondations et la présence de désordres préexistants.

Dès lors l’assurance doit sa garantie

En conséquence l’assurance est condamnée au paiement de la somme de 292 000 €, indexée sur l’indice du coût de la construction.

Deux enseignements peuvent être tirés de cette décision :

En matière de vices cachés, démontrer la mauvaise foi du vendeur reste nécessaire, lorsque l’acte contient une clause exonératoire, pour bénéficier de la garantie contre les vices cachés. L’acquéreur doit ainsi prouver que le vendeur avait connaissance de la gravité des désordres.

En matière de catastrophes naturelles, la cour rappelle que l’assureur ne peut écarter sa garantie au seul motif d’une prédisposition du bien. Si la catastrophe a joué un rôle déterminant, même si d’autres causes (défaut de conception, vétusté) ont contribué aux dommages, l'assureur doit sa garantie.